Đặt vấn đề NOXH

Nhà ở xã hội (NOXH) là một chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ các nhóm đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về chỗ ở. Theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, NOXH được định nghĩa là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định pháp luật. NOXH bao gồm cả nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ, tùy thuộc vào địa điểm và quy hoạch xây dựng.

Với Luật Nhà ở năm 2023, các quy định về đối tượng và điều kiện mua NOXH đã được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn, minh bạch hơn và mở rộng cơ hội tiếp cận cho người dân. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết các đối tượng được mua NOXH, điều kiện cần đáp ứng, cùng với những điểm mới đáng chú ý so với Luật Nhà ở năm 2014.

Toàn cảnh dự án NOXH K-Home New City với diện tích tối thiểu là 42 m2 của Kim Oanh Group tại Phường Bình Dương – Thành phố Hồ Chí Minh

Đối Tượng Được Mua NOXH

Theo Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023, có 8 nhóm đối tượng được phép mua hoặc thuê mua NOXH, bao gồm:

Điểm mới về đối tượng

• So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật năm 2023 bổ sung một số nhóm như thân nhân liệt sĩ, công nhân tại hợp tác xã, và người làm công tác cơ yếu.
• Đặc biệt, Luật giao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định thêm các đối tượng khác, chẳng hạn như hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực nông thôn hoặc vùng thường xuyên chịu thiên tai, biến đổi khí hậu, nhằm linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực tế tại địa phương.
• Điều này khắc phục hạn chế của Luật cũ, khi các đối tượng tại khu vực nông thôn không được hỗ trợ mua NOXH, tạo sự công bằng hơn giữa các khu vực.

Điều Kiện Được Mua NOXH

Để được mua hoặc thuê mua NOXH, các đối tượng cần đáp ứng hai nhóm điều kiện chính: điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập (áp dụng cho một số nhóm cụ thể).

Điều Kiện Về Nhà Ở

Các đối tượng phải thuộc một trong hai trường hợp sau:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH:

  • Không sở hữu nhà ở (bao gồm cả người đứng đơn và vợ/chồng, nếu có).

  • Chưa từng mua, thuê mua NOXH hoặc nhận hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào tại địa phương đó.

• Có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người dưới 15 m² sàn:

  • Diện tích được tính dựa trên người đứng đơn và các thành viên trong hộ gia đình đăng ký thường trú tại căn nhà.

Thủ tục chứng minh

• Người mua cần nộp Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở (theo mẫu tại Thông tư 05/2024/TT-BXD):

  • Trường hợp chưa có nhà ở: Gửi đến Văn phòng/Chi nhánh đăng ký đất đai cấp huyện để xác nhận không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

  • Trường hợp có nhà ở dưới 15 m²/người: Gửi đến UBND cấp xã nơi cư trú để xác nhận diện tích và thành viên hộ gia đình.

• Thời hạn xác nhận: 7 ngày kể từ khi nhận đơn.

Điểm mới

• Luật năm 2023 nâng mức diện tích tối thiểu từ 10 m² lên 15 m²/người, tạo điều kiện cho nhiều hộ gia đình có nhà ở chật chội được hỗ trợ.

• Bãi bỏ điều kiện cư trú, cho phép người lao động nhập cư mua NOXH tại nơi làm việc mà không cần hộ khẩu tại địa phương.

Điều Kiện Về Thu Nhập

Điều kiện này chỉ áp dụng cho các nhóm 4, 5, 7 và 8 (theo Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023), với mức thu nhập cụ thể:

• Người độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng.

• Cặp vợ chồng: Tổng thu nhập thực nhận không quá 30 triệu đồng.

• Hộ nghèo, cận nghèo: Phải chứng minh theo quy định pháp luật.

• Người không có hợp đồng lao động: Được UBND cấp xã xác nhận thu nhập.

Thủ tục chứng minh

• Người có hợp đồng lao động: Nộp Giấy xác nhận về điều kiện thu nhập (Mẫu số 04, Thông tư 05/2024/TT-BXD) đến cơ quan, đơn vị nơi làm việc.

• Người không có hợp đồng lao động: Nộp Giấy kê khai về điều kiện thu nhập (Mẫu số 05) đến UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú hoặc tạm trú.

• Thời hạn xác nhận: 7 ngày.

Điểm mới

• Mức thu nhập tối đa được nâng từ 11 triệu đồng (độc thân) và 22 triệu đồng (vợ chồng) trong Luật 2014 lên 15 triệu đồng và 30 triệu đồng, phù hợp hơn với thực tế kinh tế.

• Luật không quy định “cứng” về thu nhập trong văn bản mà giao Chính phủ hướng dẫn, đảm bảo linh hoạt theo từng thời kỳ.

So Sánh Với Luật Nhà ở Năm 2014

Đánh Giá và Dự Báo Tác Động NOXH

Đánh giá

• Tích cực:

  • Mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện giúp nhiều người tiếp cận NOXH hơn.

  • Quy trình xác nhận rõ ràng, minh bạch, giảm khó khăn về thủ tục.

• Hạn chế:

  • Nguồn cung NOXH còn hạn chế so với nhu cầu tăng cao.

  • Thu nhập dưới 15 triệu đồng khó đáp ứng khả năng trả nợ vay mua nhà.

Dự báo

• Tác động tích cực: Giảm bất bình đẳng nhà ở, cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp.

• Thách thức: Cần tăng cường đầu tư NOXH và hướng dẫn chi tiết để đảm bảo chính sách triển khai hiệu quả.

Kết Luận

Luật Nhà ở năm 2023 đánh dấu bước tiến trong việc hỗ trợ người dân tiếp cận NOXH với các quy định linh hoạt và phù hợp hơn. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và hướng dẫn cụ thể trong quá trình thực hiện.

Tài liệu tham khảo:

1. Luật Nhà ở năm 2023.

2. Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

3. Thông tư 05/2024/TT-BXD.

4. Bài nghiên cứu Điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023 của nhóm tác giả ThS. NGÔ GIA HOÀNG (Trường Đại học Luật TP. HCM) – HỒ THỊ GÁI (Kim Oanh Group) đăng trên trang website Tạp chí Tòa án điện tử ngày 7/5/2025 (https://tapchitoaan.vn/dieu-kien-mua-thue-mua-nha-o-xa-hoi-theo-luat-nha-o-nam-202313351.html)